2016年

分类施策、市场化推动是楼市去库存之本

2017-06-13 17:05 一优租赁 点击次数 :

对于“十一”黄金周期间多地密集出台楼市调控新政,重启限购、限贷等调控手段,坊间有观点认为,这意味着中央确定的房地产去库存政策提前结束。理由在于,2015年年底中央经济工作会议定调2016年经济工作时明确将去库存纳入今年五大经济任务之一。然而,原本意在降低三四线城市天量的商品房库存的政策,在当前的执行结果是:三四线城市房地产库存量依然高企、房价持续低迷;一线城市和部分二线核心城市去库存目标基本实现,但房价却一路狂飙猛进。

据此,有观点认为秉承去库存职能的低首付比例等政策在此轮多地密集出台的楼市调控新政中被逐渐化解,意味着去库存政策行将终结。接受中国经济时报记者采访的专家认为,去库存作为全年五大经济任务之一的定位不会改变,且将贯穿全年乃至未来更长一段时间。但要认清的是,当前去库存依旧任重道远,未来应在去库存路径上谋划更多路径选择。

去库存任重道远

随着去库存政策基调的确立,2016年上半年,在从中央到地方调控政策不断放松、去库存政策不断加码的背景下,国房景气指数(即“全国房地产开发业综合景气指数”简称,反映房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化指数体系)节节攀升,房地产市场一改2015年同期颓势,销售面积及销售额同比大幅上升,尤其是房地产开发投资增速一改2015年节节下滑趋势,出现“V”型反转。

统计显示,经历2015年9月至12月的平稳状态后,2016年国房景气指数开始出现显著上升趋势。从2015年12月的93.34上升到2016年5月的94.8。在此基础上,商品房待售面积也持续减少,显示去库存取得一定成效。

今年年初中央信贷财政政策调整,2月购房门槛再度降低,不“限购”城市首套房首付比例最低为20%,同时再降准0.5个百分点。财政政策也积极调整,下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税,促进需求释放等一系列国家层面政策释出的宽松信号利好,去库存已经连续6个月取得成效。据国家统计局9月发布的最新数据显示,8月末全国商品房待售面积为7.087亿平方米,比7月末减少了512万平方米,自春节以后已经连续6个月减少。值得注意的是,其中,住宅待售面积减少更为明显,8月份住宅待售面积减少了639万平方米。

实际上,去库存成效的取得在很大程度上得益于此前火爆热点城市的高成交量。数据显示,8月份全国商品房销售面积8.74亿平方米,同比大幅增长25.5%,其中住宅销售面积增长25.6%。全国商品房销售额66623亿元,同比增长38.7%,其中住宅销售额增长40.1%,销售额涨幅远高于销售面积的增幅,也从侧面反映出商品住宅单价的猛烈涨势。值得注意的是,7月国内房地产开发企业土地购置面积12922万平方米,同比下降了8.5%。此外,1—7月房地产投资增速为5.3%,比1—6月份回落0.8个百分点,这是该数据连续三个月出现回落。

“房地产投资回落和商品房待售面积的减少都是好现象。”中国人民大学经济学院副院长王晋斌在接受采访时表示,虽然去库存从数据上有所好转,但实际而言,去库存依然任重道远,尤其是广大三四线城市去库存难度加大。他认为,未来我国房地产市场将区分一二线城市和三四线城市的去库存问题,尤其是针对三四线城市的高库存问题,必须采取更多市场化手段,因地制宜,遵循房地产市场自身规律化解库存。

去库存应融合新型城镇化一并推进

10月8日召开的国务院常务会议提出,要促进农业现代化与新型城镇化相辅相成,强化地方主体责任,因地因城施策,保障居民基本住房需求,努力实现住有所居,促进房地产市场平稳健康发展。

不难发现,此番表态正凸显了决策层有意强调去库存政策与新型城镇化相融合的政策立场。而这对于化解当前依然严峻的三四线城市库存压力而言至关重要。这正是中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌的一贯主张。

对于去库存,顾云昌在接受采访时强调,应该结合新型城镇化一并加以推进。“去库存是短时间的任务,可能两三年至三五年即可完成,而新型城镇化则是长期过程,就是要实现安居乐业,对于已经进城的农民工要解决好住房问题,新进城的农民工也要提前考虑其居住问题,我们一直以来的政策着力点都更倾向于对当地户籍居民的居住问题,而未涉及农民工群体的安居乐业问题,这方面我们着力不多,究竟怎么做还需要政府更多考虑。”顾云昌说。

而分析三四线城市高库存的形成原因,顾云昌表示,自2010年发迹于一线城市,随后在全国大多数二线城市铺开的限购政策,实际上对于房地产开发企业带来了传导效应,比如促使其将开发重点转向三四线城市,由此带来了三四线城市的高库存,“但当时开发企业忽略的一点是,真正的购房需求实际上仍停留于一线城市以及一些重点二线城市。由此一来,限购既造成了高库存又导致了一二线城市住房市场的房源出现结构性短缺。”

顾云昌认为,农民工群体居者有其屋应是三四线城市去库存的主要对象和阵地之一,引导农民就地市民化是可取之策。他认为,农民工的收入较低,如果参照普通商品住宅购房标准恐怕仍显不够,即便降低至两成首付的购房门槛对于农民工群体而言还是很高的,因此,如何促进农民工群体购房,或者采用公租房等政策性房屋吸引农民工居住租赁甚至购买都还需要更多工作,这是更长远的问题。

再有,保障性住房也应考虑从库存中解决,顾云昌认为,以保障房的形式完成去库存,比如公租房、租赁市场等,而不是以往通过大量新建保障房继续增加库存。这一点对于三四线城市尤为重要。

此外,对于当前一二线城市去库存目标达成但房价高企的现象,顾云昌认为,就现阶段而言,楼市密集调控显得必然且必要,但行政手段必须配合市场自身作用才能对房地产健康发展形成有效促进。他指出,新房市场和二手房市场以及租赁市场的盘活对三者之间都会产生积极影响。因此,应该由此入手尽可能地激发市场自身的作用。

“发挥市场作用就是要盘活市场,促进供给对接需求。”顾云昌说,对于利用市场手段盘活一二线城市的房地市场,比如可发挥中高收入家庭的改善需求作用,降低税收,缓解结构性短缺,继而腾挪出空间和余力开发新的住宅,在确保价格合理增长的前提下逐渐成为良性循环。

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(责任编辑:一优租赁)
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