2016年

屋宇租赁合同签好即解约 能否仍须全额中介费?

2017-09-13 17:57 一优租赁 点击次数 :

原标题:房屋租赁合同签好即解约,房东向租客“退一赔一”订金后—— 双方是否仍须各付全额中介费?

最近,市民徐女士有点胸闷:她将一套住房通过中原地产出租,旋又取消合同,并向下家“退一赔一”订金。她以为合同已解除,不料中介“秋后算账”要她支付全额中介费3500元。更令她胸闷的是,下家还要其一并承担下家的3500元!

合同没有实际成交,中原地产向徐女士和下家收取中介费合理吗?下家要求徐女士承担下家的中介费又站得住脚吗?这起三方各持立场的纠纷对于房屋租赁市场不无警示意义。

市民投诉:合同已解除仍要收中介费

徐女士说,2016年7月6日,她通过汉中路上的“中原地产”苏河湾分行,将华康路上的一套房屋出租,每月租金1万元。有租客看中,签了合同并支付了1000元订金。

之后徐女士从“中原地产”得知,小区的物业管理费即将由原先的2.7元/平方米,涨至5.7元/平方米。她一方面不满中介未予告知(她长期并未居住在华康路),另一方面与下家商量,希望由对方承担物业管理费,但双方协调未成。徐女士思前想后,决定不再出租房屋。

徐女士说,她多次联系中介人员魏小姐,愿意向下家“退一赔一”退还2000元,并希望通过中介转交。但魏回答:那是你们的事,我们不管的。手机截屏显示,7月9日,徐女士通过微信,将订金“退一赔一”,转给了下家2000元。

徐女士以为事情已告一段落,不料10月下旬一天,她突然接到法院电话,称“中原地产”把她告了,要其支付3500元租房中介费。徐女士与“中原地产”交涉无果,为图息事宁人,便通过微信将3500元转给了中介人员魏小姐并拿到了发票。

以为买到了“清静”,不料又起波澜——下家联系她,也向其“索讨”3500元。原来,下家也被中介要求全额支付中介费。下家提出,其已支付的3500元应由徐女士承担。徐女士胸闷不已,“中原地产”竟拿这份根本未执行、早已解除的合同做文章,强行向上、下家同时收取中介费,有道理吗?

中原地产:合同签订生效非履行生效

近日,记者拨通上海中原地产投诉电话。一位张先生表示,只要用户签了三方租赁居间合同,他们就成功尽到了居间义务。他表示,“我们并不是没有依据地收取中介费,合同是签订生效,不是履行生效。”另一位工作人员也表示,他们促成签订租赁合同后,就要收取中介费。“这是因为中介公司完成了居间义务。就算此时解除合同,也要收中介费的。”

律师观点:中介可酌情收取部分费用

这起合同纠纷主要存在三对法律关系。其中最主要的两对关系,是房产中介可向上家、下家收中介费吗?

上海中夏旭波律师事务所副主任李晓茂律师认为,房产中介对上、下家提供了居间服务,按照约定应该收取居间服务费(中介费)。但是,本案中上家违约乃处于订金阶段,中介未提供完整中介服务,只能向违约方(上家)收取“部分”中介费。因为根据合同法第427条,“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”李律师表示,“促成”不单理解为签订合同,还应包括交付使用,甚至抄水电费、协助交接钥匙等。

上海信石律师事务所的孙英杰律师赞同李律师的看法。根据合同法精神,本案出租方与承租方虽然签署了书面的租赁合同,但并未实际支付租金、押金及交付房屋,即租赁合同未实际履行。因此,居间人不得要求支付全额报酬;但居间人确实提供了租赁信息并提供了一定的劳务,因此可以主张为此支出的必要费用,该费用应当以居间人实际支出的费用为基础来认定。

上海汇业律师事务所合伙人吴冬认为,根据合同法,只要房产中介促成合同成立就享有报酬(中介费)请求权,不论该合同是否实际履行。而房产中介是否可主张全部中介费则取决于其是否已提供全部居间服务。但与此同时,《房地产经纪管理办法》规定,房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前,应当向委托人说明……房屋租赁合同的相关内容,并书面告知“房屋交易涉及的税费”,中原地产未告知徐女士物业费发生调整,居间服务存在“瑕疵”,故不能主张全部中介费。

对于这“部分”中介费由谁承担,三位律师发生了一点小分歧。李晓茂律师认为,不应对下家收取。孙英杰律师认为,若出租方已经支付的款项足以补偿居间人支出的必要费用,则不应再向承租人主张。吴冬律师认为根据合约,上下家均应该承担中介费。

徐女士还被一个问题困扰——下家要求其承担下家的3500元中介费。对此,三位律师认为下家“没有道理”,这既无法律基础也无合同依据。

截至发稿,徐女士与“中原地产”还在交涉中。

(责任编辑:一优租赁)
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